祛魅時(shí)代的地產(chǎn)變局-成功之鑰
萬科，是個(gè)明星公司，但對(duì)“星光”的膜拜往往會(huì)使得膜拜者喪失對(duì)商業(yè)世界的常識(shí)認(rèn)知。作為中國(guó)乃至世界上“第一大”的地產(chǎn)公司，當(dāng)行業(yè)尤其是住宅市場(chǎng)趨于飽和，而中央政府又對(duì)市場(chǎng)資金保持“從緊”之時(shí)，光環(huán)褪去，它必然回歸常態(tài)，并第一個(gè)感受到寒意。
未來，萬科長(zhǎng)期專注于住宅地產(chǎn)、資金高周轉(zhuǎn)的營(yíng)運(yùn)模式，必然遭受挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)必須要改變，而這種改變可能是全局性的。從一家住宅地產(chǎn)商變成所謂的“城市配套服務(wù)商”，這聽來前瞻而具有創(chuàng)建性的目標(biāo)，其背后的簡(jiǎn)單邏輯不過是更加“賺錢”的領(lǐng)域開拓。再換個(gè)角度看，這可能是“郁亮?xí)r代”真正取代“王石時(shí)代”的開始，而所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”，也許不過是這場(chǎng)轉(zhuǎn)變的煙幕彈。
“煙幕彈”？
這段時(shí)間，地產(chǎn)“一哥”萬科最吸引眼球的事莫過于兩件，一是“互聯(lián)網(wǎng)思維”的口號(hào)，二是“抵御野蠻人”的風(fēng)波。看似不大相干的兩件事，其實(shí)有著必然的關(guān)聯(lián)。
從2023年下半年開始，萬科在地產(chǎn)界第一個(gè)喊出要學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)，總裁郁亮更帶著萬科高管先后到騰訊、阿里巴巴和小米等公司“取經(jīng)”。今年6月，萬科終于在“觸網(wǎng)”上走出實(shí)質(zhì)性一步。萬科與百度簽約，啟動(dòng)商用地產(chǎn)科技化運(yùn)營(yíng)，將“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營(yíng)銷工具”三類核心技術(shù)引入萬科商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)中。
顯然，萬科“互聯(lián)網(wǎng)思維”看起來充滿了想象力和前瞻性，但從本質(zhì)上講，這背后是萬科對(duì)多元化經(jīng)營(yíng)尤其是涉足商業(yè)地產(chǎn)的渴望。
作為一家傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)公司，萬科目前已經(jīng)在北京、上海和廣州等一線城市啟動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但銷售業(yè)績(jī)并不理想。以萬科在北京開發(fā)的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目萬科大都會(huì)為例，其推向市場(chǎng)后的兩年左右的時(shí)間內(nèi)，仍有近1/3的房源未能售出。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該項(xiàng)目屬于舊樓改造，此前已有數(shù)家公司轉(zhuǎn)手。由于本身設(shè)計(jì)的原因，改造為高端寫字樓需耗費(fèi)極大成本。而萬科在選擇這一項(xiàng)目時(shí)，可能存在“經(jīng)驗(yàn)不足”。但也有觀點(diǎn)稱，萬科對(duì)該地段的選擇是成功的，而業(yè)績(jī)提升尚需時(shí)間。
實(shí)際上，在萬科的轉(zhuǎn)型之中，除了傳統(tǒng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之外，另一種風(fēng)險(xiǎn)不能忽略，即萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)型變局可能存在不協(xié)調(diào)。萬科是A股地產(chǎn)上市公司中股權(quán)最分散的公司之一。它曾一度是地產(chǎn)界，乃至A股上市公司之中的“模范生”，最持續(xù)的增長(zhǎng)、最穩(wěn)定的分紅，這些都是管理層贏得中小股東支持的基本理由。但問題在于，當(dāng)行業(yè)劇變，企業(yè)轉(zhuǎn)型之時(shí)，這種“各方安好”的狀態(tài)將不可持續(xù)。
目前，萬科正在推進(jìn)“合伙人持股”的計(jì)劃。簡(jiǎn)單講，這可以看作一種“管理層收購”，即設(shè)立外部公司，然后由這家公司買入萬科股權(quán)，而資金來源是萬科管理層自己的資金。萬科管理層目前向外界傳達(dá)的信息是，管理層還會(huì)不失時(shí)機(jī)地增持。
針對(duì)這項(xiàng)計(jì)劃，萬科表示主要是為了抵御“野蠻人”，郁亮還援引20多年前“君萬之爭(zhēng)”的故事來警示管理層和投資者。所謂抵御“野蠻人”，即在萬科股權(quán)低迷之時(shí)，一些大財(cái)團(tuán)可能對(duì)公司進(jìn)行敵意收購，然后用“股權(quán)說話”，將管理層掃地出門，并快速套利離場(chǎng)。萬科高層稱，“野蠻人”只需200億資金即可達(dá)到目的。
“這個(gè)說法有合理性，但不盡然如此，可能是煙幕彈。”一家H股上市地產(chǎn)公司的投資部經(jīng)理說，萬科盤子大，而且已有紅色央企華潤(rùn)作為“第一股東”，加之住宅地產(chǎn)高峰已過，而行業(yè)處在下行期，國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)多半不會(huì)有這個(gè)實(shí)力，也不會(huì)有這個(gè)愿望。
該投資經(jīng)理稱，萬科的真實(shí)目的可能是在轉(zhuǎn)型關(guān)頭增大管理層話語權(quán)。因?yàn)椋行」蓶|只看短期收益，而轉(zhuǎn)型是個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略，雙方必然存在矛盾。如果股權(quán)太過分散，給管理層壓力甚至趕走管理層的可能根本不是什么“野蠻人”，而是那些中小股東。
“轉(zhuǎn)型”必要
萬科需要轉(zhuǎn)型，這種必要性已從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中開始顯現(xiàn)。萬科2023年的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為10787元/平方米，較2023年下降4。5%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22。31%，較2023年下降3。53個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率12。01%，較2023年下降1。07個(gè)百分點(diǎn)。此前，萬科這些數(shù)據(jù)多半穩(wěn)中有升。
萬科在財(cái)務(wù)報(bào)告中說，以上指標(biāo)下降的原因主要來自于運(yùn)營(yíng)策略的調(diào)整。利潤(rùn)率下降的主要原因，一方面仍在于結(jié)算中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤(rùn)率的同時(shí)會(huì)提升回報(bào)率，是效率提升的表現(xiàn)；另一方面，在于2011年下半年市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)售出的房屋進(jìn)入結(jié)算期。
萬科還表示，公司通過提升經(jīng)營(yíng)效率，克服了利潤(rùn)率下降的影響。公司凈資產(chǎn)收益率仍保持在歷史上的高點(diǎn)。2023年公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為19。66%，與2023年持平。
萬科的解釋不失合理性，但行業(yè)下行和成本上升的趨勢(shì)顯而易見。近年來，住宅地產(chǎn)成本上升的“加速度”已超越了房?jī)r(jià)的“加速度”。影響地產(chǎn)商毛利的成本因素主要有地價(jià)、建安成本等。以上營(yíng)銷副總分析，以地價(jià)為例，因其掌控在地方政府手中，其價(jià)格有一定“剛性”，盡管地方政府不愿看到房?jī)r(jià)下跌，但他們會(huì)更緊張于地價(jià)下跌。因此，會(huì)采取各種手段抬高地價(jià)。
再比如建安成本，其中包括了人力和材料等，而這些一直都處在上漲通道之中。“2006年，建筑工人每天40元，現(xiàn)在每天100，土石方以前每方150，現(xiàn)在200，這些都是成本。”
長(zhǎng)期以來，專注于住宅地產(chǎn)和高周轉(zhuǎn)，這是萬科經(jīng)營(yíng)邏輯的兩翼。兩翼是相輔相成的，簡(jiǎn)而言之，因?yàn)橹挥凶≌禺a(chǎn)才能高周轉(zhuǎn)，而高周轉(zhuǎn)提高了資金利用率，降低了資金使用成本，也成就了萬科銷售額長(zhǎng)期穩(wěn)居中國(guó)地產(chǎn)公司第一的位置。
但這種模式遭遇的挑戰(zhàn)不言自明。在很多城市，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎趨于飽和，銷售受阻，“周轉(zhuǎn)”變慢。從萬科高層近年的公開觀點(diǎn)很容易看出，萬科更多的是把股東回報(bào)和投資收益率等放在了首位，而對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的“老大”位置似乎并不看重。分析認(rèn)為，這種轉(zhuǎn)變尤其是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注和涉足，其背后便是公司整體經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)型。
資本競(jìng)爭(zhēng)
轉(zhuǎn)型最重要的資源只有一樣，就是資本。
目前，萬達(dá)準(zhǔn)備登陸港股是地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的融資事件。萬達(dá)在全國(guó)的擴(kuò)張其實(shí)也進(jìn)入了一個(gè)資金的“瓶頸”。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司來說，最理想的資金狀態(tài)是單個(gè)項(xiàng)目“現(xiàn)金流平衡”。簡(jiǎn)單講，就是商業(yè)地產(chǎn)上將一個(gè)項(xiàng)目的一部分售出，而這部分售價(jià)足以抵消整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，而且可以支撐未售部分商業(yè)物業(yè)的自我運(yùn)營(yíng)。這種模式的本質(zhì)是“白賺了”未售的物業(yè)，而現(xiàn)金可以在快速回籠后，立即投入下一個(gè)項(xiàng)目。
但這種模式僅僅是理想狀態(tài)，隨著企業(yè)項(xiàng)目版圖的擴(kuò)大，平衡將越來越難。萬達(dá)為何急于在香港上市，也是這個(gè)原因。
“萬科不愁從銀行貸不到款，但不是所有的項(xiàng)目都那么好貸。”一位深圳銀行業(yè)人士說，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)更花錢，萬達(dá)資源深厚，但也需要更多元化的融資。對(duì)萬科而言，未來融資將越來越多元化，比如中期票據(jù)這樣的融資工具也會(huì)有嘗試。
實(shí)際上，上世紀(jì)末，萬科管理層曾有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的打算，但商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的占用遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)要大，而萬科當(dāng)時(shí)并不擁有H股的融資平臺(tái)，而A股和B股不足以支撐在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張計(jì)劃，因此涉足商業(yè)地產(chǎn)的策略未能推行。
此外，業(yè)內(nèi)還有一則未被萬科證實(shí)的傳言是，面對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，萬科不少高管都認(rèn)為應(yīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但王石并不贊同。但隨后，王石也公開“松口”，他表示“從來沒說萬科不做商業(yè)地產(chǎn)”。
這些年以來，除了“3D打印房子”、“互聯(lián)網(wǎng)思維”和“眾籌建房”等概念之外，萬科管理層全力推進(jìn)的事情是對(duì)融資體系的重塑，而著眼點(diǎn)主要是融資的可得性和成本的低廉。在業(yè)內(nèi)看來，對(duì)融資體系的重塑很大程度也是基于多元化，特別是商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的需要。
