二手房法律知識(shí)宣傳范文匯總?cè)?/h1>
二手房法律知識(shí)宣傳2
一、賣(mài)方主體資格審查
二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上，房屋所有權(quán)證書(shū)(房產(chǎn)證)記載的房屋所有權(quán)人。有些房屋有好幾個(gè)共有人，如家庭共有、夫妻共有等，對(duì)此買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)和全體共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以免日后產(chǎn)生不必要的法律糾紛。
若出賣(mài)人是公司的，購(gòu)買(mǎi)人還應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意交易的書(shū)面文件。
二、房屋是否被司法查封、抵押、出租
二手房交易前，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查該房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)依法裁定查封、有無(wú)被抵押、出租。
對(duì)于出賣(mài)人而言，在出賣(mài)二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書(shū)面通知抵押權(quán)人。如果沒(méi)有履行通知義務(wù)，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果房屋出租的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。不能取得承租人的書(shū)面同意，買(mǎi)賣(mài)合同也可能被宣告無(wú)效。
三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)審查
共有的二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，該二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);正在出租的二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
故，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明。如果沒(méi)有取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人的`放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面文件，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有被宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
四、二手房的質(zhì)量審查
當(dāng)事人買(mǎi)賣(mài)的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。超過(guò)合理使用年限后若繼續(xù)使用的，購(gòu)買(mǎi)人可要求出賣(mài)人委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。
五、該房屋內(nèi)是否有戶口未遷出
若該出售的房屋內(nèi)尚有戶口未遷出，應(yīng)當(dāng)約定出賣(mài)人遷出戶口的時(shí)間。逾期出賣(mài)人需支付違約金，或出賣(mài)人將戶口全部遷出后購(gòu)買(mǎi)人再支付尾款。
六、合同約定是否明確
二手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。
(1)買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;
(2)二手房的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍;
(3)土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;
(4)二手房的規(guī)劃使用性質(zhì);
(5)房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況;
(6)二手房買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格、支付方式和期限;
(7)二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式;
(8) 住戶戶口的遷移;
(9)維修基金的處理;
(10)物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)清責(zé)任;
(11)違約責(zé)任;
(12)爭(zhēng)議的解決方式;
(13)買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
總之，購(gòu)買(mǎi)二手房，需從多方面考慮，多比較，多看房，最終選擇較為滿意的房屋。
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這8種二手房不能買(mǎi)
1、賣(mài)家無(wú)法提供房產(chǎn)證
沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房是過(guò)不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，如果買(mǎi)沒(méi)房產(chǎn)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利也沒(méi)有保障。
所以，購(gòu)房的人一定要警惕賣(mài)家拖延不交房產(chǎn)證或者只是給買(mǎi)家看已被拍照顯示的房產(chǎn)證而不是真正的實(shí)物。
2、賣(mài)房未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)
如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。即使完成了過(guò)戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來(lái)，你也只能退房。
過(guò)戶時(shí)，必須要所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，有人來(lái)不了，要對(duì)方提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，盡可能降低毀約風(fēng)險(xiǎn)。
3、被有關(guān)部門(mén)查封、扣押的房產(chǎn)
買(mǎi)了被查封、扣押的房子有可能無(wú)法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無(wú)意的。
原因可能是房?jī)r(jià)大漲，賣(mài)家與第三方合謀偽造債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓法院查封房產(chǎn)，使交易被迫中止;也可能是賣(mài)家出賣(mài)的房屋登記上屬于賣(mài)家，但根據(jù)規(guī)定和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)。
原因很多，買(mǎi)家常常防不勝防。如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會(huì)很長(zhǎng)，房屋被查封期間無(wú)法過(guò)戶。
4、未解除抵押的房產(chǎn)
現(xiàn)在房?jī)r(jià)高昂，不少賣(mài)家的房子都是貸款買(mǎi)的。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)規(guī)定，必須是無(wú)抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，才能辦理過(guò)戶。
所以，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房子，買(mǎi)家需要先到銀行辦解押(所謂的“贖樓”)。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，買(mǎi)家必須還清擔(dān)保的錢(qián)，才能辦理解押。
5、違章建筑的房屋
如果房屋有違建，按照有關(guān)規(guī)定，在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買(mǎi)賣(mài)、不能過(guò)戶、不能通過(guò)任何合法途徑抵押貸款的。
違章建筑分兩種情況：一種是未取得合法的土地使用權(quán);一種是合法取得但未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件。
6、正在出租的房屋
我國(guó)法律原則之一的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)不能對(duì)抗在先成立的租房買(mǎi)賣(mài)。
即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒(méi)到期，租客就有權(quán)力住在里面，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。
7、鑒定為危房的房屋
房子一旦鑒定為危房，已經(jīng)失去了居住的價(jià)值和意義，因此買(mǎi)家在購(gòu)房時(shí)要了解房屋的年齡和結(jié)構(gòu)等情況，做出初步判斷房屋是否屬于危房。
8、存在超標(biāo)未經(jīng)過(guò)處理的房改房
房改房是單位給予員工的福利，面積是根據(jù)員工的行政級(jí)別、工齡等因素確定的，在二次轉(zhuǎn)讓時(shí)如果原來(lái)的產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)定超標(biāo)，則必須先將超標(biāo)問(wèn)題處理完畢才可以上市交易。
